Какие правила сдачи жилья в аренду

Разница между наймом и арендой квартиры

Правоотношения по сдаче квартиры в повседневной жизни люди привыкли называть наймом или арендой. Однако, с юридической точки зрения наиболее корректно называть наймом.

Найму жилого помещения в Гражданском Кодексе РФ посвящена отдельная 35 глава.

К жилым помещениям относятся:

• индивидуальный жилой дом или его часть;
• квартира или её часть;
• комната.

Основное отличие заключается в участниках сделки. По договору найма жилое помещение за плату и для проживания в нём граждан. Нанимателем может быть только гражданин.

Наниматель — это тот, кто снимает жильё. Наймодатель — собственник квартиры, который её сдаёт.

В случае, если недвижимость сдаётся юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю (например, в коммерческих целях), то в этом случае заключается договор аренды.

Закон различает аренду и наём в первую очередь в целях защиты прав граждан. Наём жилья довольно распространённая сделка между физическими лицами, поэтому такие правоотношения подлежат отдельному регулированию.

Наём квартиры от аренды отличается сроками (может заключаться на срок до 5 лет), договор найма квартиры не подлежит государственной регистрации в Росреестре, если срок найма составляет менее 1 года. Отличаются правила расторжения договора, отдельно оговаривается порядок вселения и выселения граждан, ремонта, уплаты коммунальных платежей.

В соответствии со статьёй 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Подготовка к сдаче в аренду квартиры

Перед сдачей квартиры в первую очередь необходимо собрать пакет документов:

• правоустанавливающие документы на квартиру: выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности;
• свидетельства о поверке счетчиков (приборов учета);
• согласия сособственников, если квартиры в общей долевой или совместной собственности;
• получить согласие законных представителей, если собственник — несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный (в некоторых случаях необходимо разрешение органов опеки и попечительства);
• выселить иных зарегистрированных граждан в жилом помещении­.

В отношении квартиры не должно быть никаких ограничений, арестов иначе это может привести к преждевременному выселению нанимателей. Обременения указываются в выписке из ЕГРН.

После сбора документов по квартире, необходимо определиться с системой налогообложения будущих доходов. Да, с арендной платы за сдачу квартиры необходимо платить налоги, но их размер может отличаться.

Доходы, полученные от сдачи в аренду квартиры подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц (пп.4 п.1 ст.208 НК РФ). Доходы на сумму менее 2,4 млн рублей, облагаются по ставке 13%.

Имеется законный способ уменьшить налог на доходы, полученные в качестве арендной платы. Для этого необходимо зарегистрироваться в налоговых органах в качестве «самозанятого». Самозанятый — это статус лица, применяющего специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход». Налоговая ставка в этом случае составит 4%, однако доходы самозанятого в 2026 году не могут превышать 2,4 млн руб.

Обсуждение условий сдачи квартиры в аренду

Собственник квартиры юридически готов к заключению сделки с будущими потенциальными нанимателями.

В ходе переговоров о возможных вариантах сдачи квартиры в наём (аренду) согласуйте следующие условия:

• Данные о квартире (должны совпадать с документами),
• срок аренды,
• размер и сроки внесения арендной платы,
• порядок уплаты коммунальных платежей,
• условие о залоге,
• какое имущество передаётся с квартирой (перечислить, например, мебель, посуда..),
• возможный срок заезда/вселения,
• регистрация нанимателя по месту проживания, если необходима,
• порядок проверки квартиры собственником.

Помимо вышеназванных, наймодатель и наниматель могут согласовать и иные условия сделки права и обязанности (количество, ФИО проживающих и т.д.). В этом случае действует принцип свободы договора. Стороны сами определяют, что для них наиболее существенно и требует отдельного урегулирования.

После согласования условий составьте проект договора найма квартиры с согласованными условиями и реквизитами нанимателя и наймодателя.

Для наиболее грамотного составления образца договора найма квартиры между физическими лицами воспользуйтесь нашим автоматизированным конструктором и заполните документ прямо на сайте.

Заполнить онлайн

Договор найма квартиры между физическими лицами

подробнее

01.11.2024

Заполнить онлайн

Акт приема-передачи квартиры в наём

подробнее

14.09.2025

Перед подписанием договора проверьте документы другой стороны. Проверьте документы, удостоверяющие личность. Если вы являетесь наймодателем (сдаёте квартиру), то запросите документы проживающих граждан для проверки. Нанимателю также необходимо проверить пакет документов на сдаваемую квартиру.

Как проверить будущих квартирантов

Квартира готова к сдаче, проект договора составлен и готов к подписанию. Последний шаг: проверка будущего нанимателя в целях минимизации рисков.

Не бойтесь запросить подлинный экземпляр паспорта в следующих целях:

• проверка действительности паспорта;
• идентификация нанимателя по фотографии;
• проверка соответствия сведений в договоре реквизитам паспорта.

Действительность паспорта проверяется по базам МВД на сервисе Госуслуг, воспользоваться может любой гражданин.

Удостоверьтесь, что человек, который будет у вас жить, добросовестно исполняет решения судов, налоговые обязанности, возвращает долги. Это позволит понять, будет ли наниматель вносить своевременно арендную плату за жильё.

Кроме того, при наличии неуплаченных долгов приставы могут забрать ваше имущество из вашей квартиры, поскольку должник будет в ней проживать (принцип принадлежности имущества должнику по месту проживания).

На данном этапе всё готово к заключению договора найма квартиры. Его осталось только подготовить в бумажном виде в двух экземплярах и подписать участниками сделки.

Получение квартиры по договору найма (аренды)

После подписания договора найма квартиры следует передать квартиру нанимателю (арендатору) по акту приема-передачи. В договоре должны были оговариваться сроки фактической передачи квартиры.

На этапе получения квартиры:

• передаются ключи от квартиры;
• проверяется состояние квартиры и имущества в ней на соответствие условиям договора;
• фиксируются показания счётчиков;
• действия отражаются в акте приема-передачи.

Акт приема-передачи подтверждает передачу квартиру от наймодателя нанимателю. Обязанность собственника исполнена надлежащим образом. Теперь ему остаётся ждать только арендную плату, а наниматель может начинать переезд в жильё.

Таким образом, легальная и безопасная сдача жилья требует соблюдения жилищного, гражданского и налогового законодательства. Ключевыми условиями являются корректное оформление договора найма, проверка документов сторон и четкая фиксация их прав и обязанностей. Следование этим правовым нормам минимизирует риски имущественных споров и обеспечивает надежную защиту интересов как наймодателя, так и нанимателя.